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Opinión

¿Qué va a pasar con el precio de los inmuebles en Argentina?

Las expectativas, y no los datos, cambian los ciclos de la economía. Se denota un "cambio de ciclo" en la economía argentina condicionado todavía por varios factores. ¿Cuáles y por qué?
Somos Pymes | Ariel Venneri
Por Ariel Venneri 6 de septiembre de 2023 - 13:05

Hace ya varias décadas que se relaciona a la economía mucho más con una ciencia social, como la psicología o la sociología, que con la matemática.

En este sentido, se produjo un “divorcio” de las ciencias exactas y del supuesto de racionalidad de los agentes económicos, base de los postulados de la economía clásica que rigieron la teoría desde fines del siglo XVIII hasta la primera mitad del siglo XX.

Lo que hace tan apasionante al estudio de la economía es el hecho de que la misma se relaciona con el comportamiento humano, y éste no siempre linkea con los datos concretos de la macro o de cada sector en particular.

En este cambio de roles, ocurren situaciones antes impensadas como el premio Nobel en Economía otorgado en 2002 a Daniel Kahneman (psicólogo) por su teoría sobre comportamiento económico en contextos de incertidumbre.

O incluso el concedido en 2006 al prestigioso economista Edmund Phelps por sus estudios relacionados con dinámica de expectativas como explicación del fenómeno inflacionario.

La suma de los millones de micro decisiones (tomar vacaciones, cambiar un electrodoméstico, comprar indumentaria nueva, pagar un curso, impulsar un emprendimiento o comprar una equipo nuevo en mi empresa), son las que mueven el engranaje de la actividad económica, y todas y cada una de estas resoluciones se basan en un solo elemento determinante: EXPECTATIVAS

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Uno de los desarrollos del Grupo Mahe.

Uno de los desarrollos del Grupo Mahe.

¿Qué está pasando entonces con la macro en Argentina?

Se denota un “cambio de ciclo” en la economía argentina condicionado todavía por varios factores.

En este sentido, estos 6 meses de definiciones políticas electorales resultan fundamentales, aunque hay condiciones del contexto, como los profundos cambios en la geopolítica internacional que han puesto a los países más importantes de Latinoamérica nuevamente en el foco de potencias como China, USA y la Unión Europea, y el cambio en marcha en la matriz de exportación de nuestro país, que resultan explicativos del cambio.

A mediados del año pasado resultaba llamativo el quiebre de tendencia en cuanto a crecimiento de expectativas positivas relacionadas con las mejoras en la situación económica para los próximos años.

Esta tendencia, acompañada por una expectativa negativa decreciente, fue acelerándose a partir del último trimestre del 2022.

Según datos de la consultora Analogías, hacia mayo de este año, y mas marcadamente en junio, algunas de las principales encuestas relacionadas a las expectativas marcaron incluso un “cruce de curvas” donde las perspectivas positivas superaban a las negativas. Algo que no se daba desde diciembre del 2019.

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Estudio de Opinión Pública Nacional efectuado entre el 28 y el 30 de junio 2023.

Estudio de Opinión Pública Nacional efectuado entre el 28 y el 30 de junio 2023.

Esta mejora de expectativas, impulsada por el despeje de la incógnita sobre la fórmula presidencial oficialista, generó una trepada significativa de los activos financieros con cotización (básicamente acciones de empresas, bonos públicos y privados), ¿pero qué pasa con los precios de otros sectores?

En lo que refiere a inmuebles, activo relevante para el inversor promedio -dado su uso como reserva de valor y búsqueda de rentabilidad-, durante el último trimestre del 2022, se vivenció una estabilización de precios, cortando la caída iniciada cuatro años antes (2018).

Esta tendencia comenzó a revertirse lenta y gradualmente en el primer trimestre de este año y continúa en ese sendero.

En última instancia la razón del cambio de tendencia es la misma que vemos para el caso de los activos financieros, los precios de los inmuebles tanto nuevos como usados, habían tocado un piso exageradamente bajo, ya que cuesta pensar que en un sector donde la dinámica de precios ha sido al alza sostenida en los últimos 20 años (2), los valores se hayan retrotraído a los del año 2012/ 2013.

Con la elección presidencial de por medio, lógicamente no es posible tener certeza absoluta sobre el recorrido de esta recuperación, sin embargo los datos de la macro muestran indicadores proyectados de consolidación, fundamentalmente de la balanza comercial a partir del 2024, que sumados a otros factores comentados, hacen vislumbrar recuperación fuerte de precios de activos, incluido inmuebles.

(1) Ya desde los primeros años luego del 2010, pero muy marcadamente a partir de fines de esta década venimos siguiendo y resaltando en alguno de nuestros informes y artículos el importante desarrollo y crecimiento de las exportaciones en sectores de energía (sustancial e impresionante desarrollo del polo de Vaca Muerta en Neuquén a partir del 2014), Turismo, Economía del conocimiento y en menor medida Minería.

(2) En el año 2002 el precio promedio de un departamento en Ciudad de Buenos Aires era de usd 920/m2. Ese mismo departamento en promedio en 2018 costaba USD 2700/m2.

(*) Ariel Venneri, especialista en economía y finanzas corporativas. Socio fundador del grupo MAHE Desarrollos Inmobiliarios.

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