El precio del metro cuadrado en CABA pasó a 2.112 dólares en julio

Saavedra y Colegiales son dos barrios con posibilidades de crecimiento, pero la ejecutiva aclaró que el potencial no depende únicamente del precio. Infraestructura, conectividad, servicios y evolución del entorno también pesan en la valorización.

Al mismo tiempo, zonas consolidadas como Recoleta, Barrio Norte y Palermo recuperaron fuerza y mantienen una demanda sólida.

La explicación está en que, cuando el mercado se vuelve más racional, la ubicación y la calidad del inmueble adquieren mayor importancia.

La negociación también continúa siendo un factor determinante. En julio, el precio efectivo de cierre se ubicó, en promedio, 4,81% por debajo del valor publicado.

“Todavía existe margen de negociación y el precio de salida sigue siendo determinante para concretar una operación”, afirmó Peñate.

La diferencia entre lo que pide un propietario y lo que está dispuesto a pagar un comprador, de todos modos, se redujo durante los últimos dos años.

Según REMAX, actualmente los niveles de negociación se ubican aproximadamente entre 5% y 6%.

“Una propiedad no vale lo que el propietario necesita o espera obtener, sino lo que el mercado está dispuesto a pagar”, manifestó la entrevistada.

Por eso, el precio inicial pasó a tener un peso todavía mayor. Una unidad que sale al mercado por encima de los valores que convalidan propiedades similares puede permanecer durante meses sin generar operaciones, mientras que una correctamente valuada puede recibir visitas y ofertas desde el comienzo.

Oportunidades del mercado inmobiliario

La recuperación no impacta de la misma manera en todos los segmentos. El usado, en particular, aparece como una alternativa competitiva frente a las propiedades nuevas, debido a que el fuerte incremento de los costos de construcción elevó los valores de las unidades a estrenar.

“Hoy vemos una oportunidad particularmente interesante en el segmento de usados. En las propiedades nuevas, los costos de construcción siguen siendo elevados y eso termina impactando en los valores de venta, generando en algunos casos una brecha importante frente a propiedades usadas comparables”, aseveró Peñate.

Para un comprador que prioriza ubicación, superficie y precio, esa diferencia puede ser relevante. Una propiedad usada en un barrio consolidado puede permitir acceder a más metros cuadrados que una unidad nueva equivalente.

El segmento de pozo, en cambio, mantiene alternativas de financiación que modifican la ecuación.

Matías Chirom, cofundador y CEO de Baigun Realty, destacó que el financiamiento directo de los desarrolladores se convirtió en una herramienta central para sostener las preventas.

“Hoy el financiamiento directo del desarrollador es el motor de muchas preventas. El comprador puede ingresar con un anticipo y continuar con cuotas, en dólares o en pesos ajustados por CAC (Cámara Argentina de la Construcción), de acuerdo con las características de cada proyecto”, relató.

Los tickets muestran una dispersión amplia. El promedio de entrada de los proyectos relevados se ubica en US$ 191.778, con una mediana de US$ 162.144.

Los valores parten de US$ 71.179 y llegan hasta US$ 531.000 en los tickets iniciales más elevados. En las unidades de mayor valor, los precios alcanzan US$ 1.862.500.

Barrio Norte presenta proyectos desde US$71.179 y Villa Crespo desde US$ 80.000. En Palermo, uno de los principales polos de nuevos desarrollos, los precios parten de US$ 105.900.

Belgrano comienza en torno de US$ 120.000 y Recoleta desde US$ 130.000, mientras que Palermo Chico registra puntos de entrada desde US$ 162.144.

La dispersión también responde al producto. En un mismo barrio conviven unidades pequeñas de entre 22 y 55 m2 con departamentos de tres o cuatro ambientes que superan los 200 m2.

Las prestaciones del edificio agregan otra variable, con proyectos que incorporan pileta, solárium, coworking, spa, sauna y piscina climatizada.

“Hay que mirar el proyecto completo y no solamente el precio publicado. La tipología, los amenities, la calidad de las terminaciones y la ubicación dentro del barrio generan diferencias importantes de valor”, señaló Chirom.

Crédito y tecnología

Más allá de los precios, el crédito hipotecario aparece como una de las principales variables para que el mercado pueda ampliar su volumen de operaciones.

Peñate consideró que actualmente existe una parte de la demanda que tiene intención de comprar, pero no logra transformarla en una operación porque necesita financiación.

“No alcanza con que exista crédito: tiene que ser una herramienta accesible, previsible y sostenida en el tiempo”, postuló la experta.

La tecnología también está modificando el negocio. La inteligencia artificial y la automatización ya permiten analizar propiedades, generar contenidos, ordenar información, hacer seguimiento de contactos y agilizar documentación.

Pero el avance tecnológico no elimina el rol del intermediario. “El futuro no es personas contra tecnología, sino personas potenciadas por tecnología”, sostuvo Peñate.

En paralelo, la demanda empieza a mirar más allá del precio del m2. Chirom explicó que para anticipar la valorización de una zona también hay que observar nuevos desarrollos, inversión privada, infraestructura, oferta comercial y gastronómica y el movimiento de los desarrolladores.

Chacarita y Colegiales aparecen en ese mapa como corredores con capacidad para seguir incorporando actividad y nuevos proyectos. La expansión de esos sectores acompaña el crecimiento de zonas consolidadas y genera nuevas centralidades.

El escenario hacia los próximos meses apunta a una evolución moderada y heterogénea.

El m2 promedio efectivo pasó de US$ 1706 en enero de 2025 a US$ 2.112 en julio de 2026 y durante este año se movió en torno de los US$ 2.100-2.200.

Peñate dijo: “No todas las propiedades van a evolucionar de la misma manera. Las que tengan buena ubicación, una relación precio-calidad competitiva y características alineadas con la demanda van a tener mejores posibilidades de apreciación”.

Durante el primer semestre, además, las escrituras se mantuvieron prácticamente en niveles similares a los de igual período del año anterior, aunque el crédito hipotecario tuvo una participación menor que en el semestre previo.

Para Peñate, el dato muestra que existe demanda, pero que el financiamiento puede ampliar todavía más el mercado.

Para quienes cuentan con dólares, la recomendación no apunta a esperar o acelerar de manera generalizada, sino a analizar cada oportunidad. Producto, ubicación y precio son las tres variables centrales.

El mercado se aleja de una dinámica uniforme: precio, negociación, calidad y ubicación pesan cada vez más.

“El consumidor final volvió a convertirse en el principal impulsor de la demanda. Durante mucho tiempo los compradores esperaban que los precios siguieran bajando. Hoy entienden que esa tendencia terminó y que postergar la decisión ya no implica conseguir mejores valores”, concluyó Chirom.