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SUSCRIBITEInvolucra el alcance de las exenciones incorporadas por la Ley de Modernización Laboral.
El nivel de presión impositiva para este tipo de operaciones.
El Gobierno nacional reglamentó las exenciones del Impuesto a las Ganancias para las rentas derivadas de alquileres destinados a casa habitación y para determinados resultados por venta y transferencia de inmuebles.
Lo hizo mediante el Decreto 406/2026, publicado en el Boletín Oficial.
La medida modifica la reglamentación de la Ley de Impuesto a las Ganancias con el objetivo de brindar certeza y garantizar la aplicación efectiva de los beneficios incorporados por el Capítulo II del Título XXIV de la Ley N° 27.802 de Modernización Laboral.
Entre los cambios, se estableció que se entenderá por “casa-habitación” al inmueble destinado a vivienda única, familiar y de ocupación permanente.
Asimismo, se dispone que la exención sobre las ganancias derivadas de la locación o sublocación alcanza a todas las unidades afectadas a ese destino por personas humanas o sucesiones indivisas, siempre que constituyan casa-habitación para el locatario o sublocatario.
La reglamentación también aclara que el beneficio comprende las ganancias devengadas a partir del 1 de enero de 2026, independientemente de la fecha de celebración del contrato, e incluye importes abonados por el uso de muebles, accesorios o servicios suministrados por el propietario.
Por otra parte, se incorpora una disposición para que personas humanas y sucesiones indivisas, residentes en el país o en el exterior, accedan a la exención respecto de los resultados obtenidos por la enajenación de inmuebles y la transferencia de derechos sobre inmuebles situados en la Argentina, siempre que las operaciones se concreten desde el 1 de enero de 2026 y estén comprendidas en el artículo 99 de la ley.
Además, el decreto establece que una deducción prevista en la reglamentación no resultará aplicable cuando el locador o condómino sea una persona humana o una sucesión indivisa, en la proporción que le corresponda.
La norma firmada por el presidente Javier Milei, el jefe de Gabinete Manuel Adorni y el ministro de Economía, Luis Caputo, entró en vigencia al momento de su publicación en el Boletín Oficial.
La norma define como “casa-habitación” al inmueble destinado a vivienda única, familiar y de ocupación permanente de quien la habita.
Además, aclara que el beneficio no sólo alcanza al alquiler propiamente dicho, sino también a los importes cobrados por muebles, accesorios y otros servicios incluidos en el contrato.
La exención se aplicará a todas las unidades que una persona humana o sucesión indivisa alquile con destino exclusivo a vivienda, es decir que no cambia si ese contribuyente tiene más de un inmueble en alquiler.
El beneficio regirá independientemente de la fecha en que haya sido firmado el contrato de alquiler, siempre que las rentas se devenguen a partir de 2026.
Otro aspecto relevante es que la reglamentación extiende la exención al denominado “valor locativo presunto” de inmuebles cedidos gratuitamente o a precio indeterminado, siempre que el ocupante utilice la propiedad como vivienda permanente.
El decreto también reglamenta una segunda exención incorporada por la reforma laboral: la que alcanza a los resultados obtenidos por la venta de inmuebles y por la transferencia de derechos sobre inmuebles ubicados en la Argentina.
Según la norma, quedarán alcanzadas las personas humanas y sucesiones indivisas, tanto residentes como no residentes, siempre que la operación se concrete a partir del 1° de enero de 2026 y se encuentre comprendida dentro de los supuestos previstos por la Ley de Impuesto a las Ganancias.
La reglamentación aclara además que el beneficio no se limita a la venta directa de una propiedad. También incluye la transferencia de derechos sobre inmuebles, como la cesión de boletos de compraventa u otros compromisos similares cuando impliquen la transferencia de derechos económicos vinculados a una propiedad.