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SUSCRIBITEQué es la tokenización inmobiliaria y lo que compra realmente quien adquiere un token.
Las posbilidades que ofrece el mercado inmobiliario.
Tokenizar es representar de manera digital, en un registro blockchain, un derecho sobre un activo. Casi nunca se compra “un pedacito del departamento” sino que se compra es un derecho contractual o societario.
Esto implica una participación en un fideicomiso, una acción de una sociedad dueña del inmueble, un título de deuda o un derecho a una renta.
El título de propiedad lo sigue teniendo el vehículo (el fiduciario o la sociedad), no el inversor.
"El token es el envase; lo que vale es el contrato que hay adentro", explicó Nicolás Belgrano, asesor en inversiones de Real Estate en una entrevista con Somos Pymes.
El experto remarcó que la primera pregunta siempre debería ser: ¿Qué derecho exactamente me da este token y contra quién lo puedo reclamar?
"La CNV viene armando el régimen por etapas desde 2025. Con la Resolución General N° 1150 se admite representar digitalmente los valores negociables emitidos bajo cualquier Régimen de Autorización Automática, incluidos los de bajo y mediano impacto", indicó el abogado especializado en M&A y mercados de capitales.
También suma ETF y certificados vinculados a Exchange Traded Products, y prórroga el sandbox regulatorio hasta el 31 de diciembre de 2027.
"En la práctica, se abaratan y simplifican los caminos para que un desarrollador financie un proyecto con un instrumento tokenizado y regulado", aclaró.
Y amplió: "Lo que queda afuera es tan importante como lo que entra. Los fondos comunes de inversión abiertos, salvo los ETF, no pueden tokenizarse. Y sobre todo, queda afuera todo lo que se ofrece sin pasar por la CNV: fideicomisos privados, contratos de participación o “tokens” vendidos por plataformas que no emiten un valor negociable".
"Que una empresa esté registrada como proveedor de activos virtuales no significa que la CNV haya aprobado su proyecto inmobiliario", enfatizó.
Cómo se verifica que un token tiene un inmueble real detrás? "La blockchain prueba quién tiene el token, no que el inmueble exista", contestó Belgrano.
"Esa verificación sigue siendo jurídica y física. Es necesario pedir el informe de dominio del Registro de la Propiedad, confirmar que el titular es el vehículo emisor (no el desarrollador a título personal), revisar gravámenes e inhibiciones, y ver el contrato de fideicomiso o el estatuto que vincula el token con ese inmueble", especificó.
"Si es una oferta pública, el prospecto y la información en la web de la CNV son públicos. Y por supuesto ir a ver el terreno o la obra", advirtió.
"Los que diga el contrato, y nada más. Por eso hay que leer qué pasa ante demoras: (¿hay plazos con penalidades?, ¿se pueden extender unilateralmente?), quién decide en una crisis (¿hay asamblea de inversores, mayorías?), cómo se liquida el activo si el proyecto se cae y en qué orden se cobra", postuló el especialista.
"En un fideicomiso, el inmueble está separado del patrimonio del desarrollador, lo cual protege ante una quiebra de este. Pero si el proyecto fracasa por mal negocio, el inversor asume la pérdida como cualquier socio. El token no agrega garantías: si el contrato es débil, la tecnología no lo arregla", alertó.
Asimismo, remarcó que el negocio se debe evaluar "igual que cualquier inversión inmobiliaria".
"Quién es el desarrollador y qué obras terminó, si el precio de compra del terreno y el costo de obra son razonables, si los precios de venta o alquiler proyectados se sostienen con comparables reales del mercado, cuánto capital propio pone el desarrollador (si no arriesga nada, mala señal), y cuánto se va en comisiones y honorarios", ejemplificó.
Y subrayó: "Una buena práctica es preguntarse: ¿Invertiría en este proyecto si me lo ofrecieran en papel, sin la palabra “token”? Si la respuesta es no, el token no lo mejora".
¿Por qué la tokenización se usa como argumento de venta y qué riesgos tiene eso? "Porque suena moderno, permite tickets chicos y promete liquidez", dijo Belgrano en charla con Somos Pymes.
"El riesgo es que la tecnología desplace al análisis del negocio. Se vende 'innovación' cuando lo que hay es un proyecto inmobiliario común, a veces con más capas de costos. Y la liquidez prometida muchas veces no existe: que un token se pueda transferir no significa que haya alguien dispuesto a comprarlo al precio que uno espera. Fraccionar un inmueble no lo vuelve líquido", ilustró al respecto.
_Rentabilidades altas “garantizadas” o fijas en dólares sin explicar de dónde salen.
_Mucho énfasis en blockchain y poco en el inmueble, el desarrollador y los números.
_No hay contrato claro, o el inversor no puede ver quién es el titular registral.
_No figura ninguna autorización de la CNV ni se explica bajo qué régimen opera.
_Promesas de liquidez inmediata o de “revender cuando quieras”.
_Presión para entrar rápido (“últimos tokens”, “precio de preventa”).
_El desarrollador no pone capital propio o no tiene obras terminadas comprobables.
¿Para qué perfil de inversor tiene sentido este tipo de producto? "Para alguien que quiere exposición a real estate con montos chicos, entiende que está invirtiendo en un proyecto específico con riesgo de obra y de mercado, y puede inmovilizar ese dinero varios años sin necesitarlo", comentó el experto.
Y postuló: "Tiene sentido como una porción de un portafolio diversificado, no como el lugar para los ahorros de emergencia ni como reemplazo de comprar una propiedad".
"Además, conviene priorizar productos que pasen por la CNV: no eliminan el riesgo del negocio, pero sí aseguran un piso de información y control", aconsejó.
