Tokenización: Cómo los argentinos hacen inversiones inmobiliarias en Estados Unidos sin comprar una propiedad

Cuando una persona compra un token, en la mayoría de los casos concretos lo que está adquiriendo es una participación digital que representa una porción de esa LLC, la cual a su vez es propietaria del edificio o del proyecto.

El token funciona como un certificado digital de esa tenencia, registrado en una blockchain en lugar de en un libro societario tradicional en papel.

"Acá conviene distinguir dos cosas que se mezclan todo el tiempo: la securitización y la tokenización no son lo mismo, aunque suelen ir de la mano. La securitización es el proceso jurídico-financiero de fondo: es lo que convierte un activo poco líquido -como un inmueble- en un instrumento financiero divisible, con derechos económicos definidos, que se puede ofrecer a inversores", explicó Nicolás Belgrano, asesor de inversiones en real estate, en una entrevista con Somos Pymes.

"Eso es exactamente lo que hace la LLC del ejemplo anterior: transforma 'un edificio' en 'participaciones con derechos claros sobre los ingresos y la eventual venta de ese edificio'. La securitización existe hace décadas y no necesita blockchain para nada; los fideicomisos financieros que se usan en la Argentina, por ejemplo, son un caso de securitización tradicional", amplió.

Y aclaró: "La tokenización, en cambio, es solamente la capa tecnológica: es el mecanismo por el cual esas participaciones ya securitizadas se representan como un token digital en una blockchain, en lugar de anotarse en un libro societario o en un registro centralizado tradicional".

"Dicho de otra forma: la securitización responde a la pregunta "qué estoy comprando" (un derecho económico sobre un activo, con determinadas condiciones legales), mientras que la tokenización responde a la pregunta 'cómo está registrado y cómo se transfiere lo que compré' (en una blockchain, de manera potencialmente más rápida y fraccionada que con los mecanismos tradicionales)", ilustró.

"Por eso, cuando alguien dice que 'tokenizó un edificio', en rigor primero tuvo que securitizarlo -crear la estructura legal que lo convierte en un activo financiero divisible- y recién después tokenizarlo, es decir, ponerle un envoltorio digital a esa estructura. La tokenización sin una securitización sólida detrás es, en el fondo, humo: un token que no representa ningún derecho legal claro no vale más que un archivo digital", mencionó el abogado.

Esto tiene una consecuencia práctica importante: el comprador no tiene el título de propiedad del inmueble a su nombre, no puede ir al Registro de la Propiedad y demostrar que es dueño de tal departamento.

Lo que tiene es un derecho económico -a los alquileres, a la revalorización, a una eventual venta- que depende de que esa estructura societaria funcione correctamente y de que el administrador de la LLC gestione bien el activo.

"La tokenización, en este sentido, no reinventa la propiedad inmobiliaria: moderniza el "envoltorio" -la forma en que se representa y transfiere la titularidad de una participación-, pero el negocio jurídico de fondo sigue siendo el mismo que existía antes de que existiera blockchain: comprar una porción de una sociedad dueña de un inmueble, algo parecido a comprar acciones de una empresa inmobiliaria, pero con una unidad de inversión mucho más chica y con la promesa de mayor liquidez gracias a la tecnología", especificó el MBA (Master in Business Administration).

Características del mercado

¿Con qué monto puede hoy un argentino acceder a una inversión tokenizada en real estate de EE.UU. y qué diferencia hay frente a comprar una propiedad tradicional? "Hoy la brecha es enorme, y ese es justamente el atractivo que se está vendiendo", indicó el especialista.

Comprar una propiedad tradicional en Estados Unidos -aunque sea un departamento chico en una ciudad secundaria- típicamente requiere decenas de miles de dólares como mínimo, sin contar gastos de escrituración, impuestos y, si el comprador es extranjero, las complicaciones adicionales de operar a distancia: abrir cuentas, contratar un property manager, lidiar con impuestos en un país donde no reside.

Con la tokenización, ese piso de entrada se derrumba. Los montos mínimos en las plataformas más conocidas rondan entre 500 y 5.000 dólares, y varias plataformas específicas de real estate tokenizado ya ofrecen acceso desde apenas 50 dólares por token.

"Un argentino puede hoy participar en un desarrollo inmobiliario en Miami o Detroit con el equivalente a lo que gastaría en una salida a comer, en vez de necesitar el ahorro de varios años", afirmó Belgrano.

"Pero la diferencia no es solo de monto de entrada, sino de qué se compra. Cuando alguien compra una propiedad tradicional, es dueño del inmueble: tiene el título, decide si la alquila o la vende, y responde personalmente por ella. Cuando compra un token, como charlamos antes, adquiere una participación en la sociedad (generalmente una LLC) que es dueña del inmueble, no el inmueble en sí", resaltó.

Eso significa que el argentino de a pie gana acceso y diversificación -puede repartir 1.000 dólares en cinco proyectos distintos en vez de jugárselos todos a una sola propiedad-, pero pierde control directo: no decide sobre el activo, depende de que el administrador de la estructura haga bien su trabajo, y su salida depende de que exista un mercado secundario activo donde revender ese token, algo que hoy todavía es incipiente y no está garantizado en todas las plataformas.

"En síntesis: se democratiza el acceso al ladrillo estadounidense, pero se cambia control y certeza jurídica plena por accesibilidad y diversificación", dijo el letrado.

¿Qué ventajas ofrece este modelo para pequeños inversores o PyMEs que quieren diversificar sus ahorros? "Este modelo resuelve varios problemas que antes eran casi insalvables", contestó Belgrano.

"El primero, y el más obvio, es la barrera de entrada. Como decíamos, antes había que juntar decenas de miles de dólares para poner un pie en el mercado inmobiliario norteamericano. Hoy, con montos de entre 50 y 1.000 dólares, una persona o una pyme puede empezar a construir posición sin comprometer una porción enorme de su capital de trabajo", detalló.

"El segundo es la diversificación, que para un inversor chico solía ser un lujo inalcanzable. Con el modelo tradicional, si uno junta 50.000 dólares, los pone en una sola propiedad y queda expuesto a un único riesgo: ese barrio, ese tipo de inmueble, ese inquilino. Con tokenización, esos mismos 50.000 dólares se pueden repartir en diez o veinte proyectos distintos -distintas ciudades, distintos tipos de activo (residencial, logístico, oficinas)- reduciendo el impacto de que a uno solo de esos proyectos le vaya mal", continuó.

Y añadió: "El tercero es el acceso a dólares y a un mercado con mayor estabilidad institucional, algo particularmente relevante para el ahorrista argentino. Sin necesidad de abrir cuentas en el exterior ni de las complicaciones operativas de comprar una propiedad a distancia, se puede canalizar ahorro hacia un activo dolarizado y ligado a un mercado inmobiliario históricamente más predecible que el local".

"El cuarto tiene que ver con la liquidez potencial, aunque acá conviene ser cuidadosos: a diferencia de una propiedad física, que puede tardar meses en venderse, la promesa de la tokenización es que el token se pueda revender en un mercado secundario de forma más ágil", completó.

"Digo 'promesa' porque, como charlamos, esos mercados secundarios todavía son incipientes y no siempre tienen la profundidad necesaria para vender rápido y al precio esperado. Es una ventaja real en potencia, pero todavía no plenamente consolidada en la práctica", comentó el experto.

Para el caso puntual de las PyMEs, hay un beneficio adicional: pueden usar este tipo de inversión como forma de gestionar liquidez ociosa de corto o mediano plazo -fondos que no necesitan de inmediato para el giro del negocio- en un activo con exposición inmobiliaria y en dólares, en vez de dejarlos inmovilizados sin generar rendimiento.

¿Cómo se generan los rendimientos para el inversor: Alquileres o valorización de la propiedad?

"En la gran mayoría de los casos, son ambas cosas a la vez, aunque el peso de cada una depende del tipo de proyecto", advirtió el MBA en charla con Somos Pymes.

Por un lado está la renta, que es el ingreso periódico que genera la propiedad mientras está alquilada.

Si el token representa una participación en un edificio residencial ya construido y alquilado, el inversor cobra su porción proporcional de esos alquileres, generalmente de forma mensual o trimestral, después de descontar gastos de administración, mantenimiento e impuestos. Algunas plataformas incluso distribuyen esa renta en stablecoins, de forma casi automática.

Por otro lado está la valorización, es decir, la ganancia de capital: si la propiedad aumenta su valor de mercado -porque el barrio se revaloriza, porque se termina de construir un proyecto que estaba en desarrollo, o simplemente por la dinámica del mercado inmobiliario local-, esa ganancia también le corresponde proporcionalmente al tenedor del token, pero recién se hace efectiva cuando vende su participación o cuando la propiedad se vende y se liquida el vehículo.

La combinación de ambas depende mucho de la etapa del proyecto.

"En un edificio ya terminado y alquilado, el componente de renta suele ser más protagonista, con una valorización más moderada y gradual. En un proyecto en desarrollo -una obra que todavía se está construyendo-, es al revés: no hay renta hasta que el edificio esté terminado y alquilado, así que el rendimiento esperado viene casi todo de la valorización, apostando a que el valor del inmueble terminado sea mayor al costo de haberlo desarrollado", señaló Belgrano.

"Esto último, dicho sea de paso, es un perfil de riesgo bastante distinto: el inversor está más expuesto a que la obra se demore, se encarezca o directamente no se termine, algo que con un edificio ya operativo y alquilado no ocurre", alertó.

"Por eso, antes de invertir, conviene mirar bien de qué tipo de proyecto se trata: no es lo mismo comprar un token que promete renta desde el primer mes, que uno cuyo rendimiento depende enteramente de que un desarrollo se complete con éxito", esgrimió.

¿Qué riesgos debería conocer un argentino antes de invertir en un inmueble tokenizado y qué aspectos debería verificar para evitar propuestas poco confiables? "Hay varios riesgos que conviene tener claros, y no todos son evidentes a primera vista", especificó el abogado.

El primero es el riesgo jurídico sobre qué es realmente lo que se compra. Como charlamos, un token no es un título de propiedad: es un derecho económico sobre una estructura societaria.

"Si esa estructura está mal armada, o si el marco legal del país donde se emite el token es ambiguo, el inversor puede terminar con un activo digital que en los papeles no le garantiza gran cosa", diagnosticó.

"Por eso el primer chequeo es simple pero fundamental: pedir el documento legal que describe exactamente qué derecho otorga el token -¿es una participación societaria, un contrato de mutuo, un certificado de fideicomiso?- y quién es el responsable legal de esa estructura", sostuvo.

Y agregó: "El segundo es el riesgo de liquidez, que suele venderse como resuelto y en realidad no lo está del todo. Que un activo esté tokenizado no garantiza que exista un mercado donde revenderlo rápido y a buen precio".

"Si el volumen de operaciones en el mercado secundario de esa plataforma es bajo, el inversor puede terminar atrapado en el token mucho más tiempo del que esperaba, o teniendo que venderlo con un descuento importante para encontrar comprador. Conviene preguntar concretamente cuántas operaciones de reventa se hicieron en esa plataforma en los últimos meses, no solo si 'existe' un mercado secundario en teoría", aseveró.

El tercero es el riesgo de contraparte y de gestión: alguien tiene que administrar la propiedad física -cobrar alquileres, mantener el edificio, pagar impuestos locales- y de eso depende buena parte del rendimiento.

"Si ese administrador gestiona mal, o directamente actúa de mala fe, el inversor tiene muy poco margen de acción real, porque no tiene control directo sobre el activo. Acá conviene investigar el track record del sponsor o desarrollador detrás del proyecto, no solo de la plataforma tecnológica que emite el token", recomendó Belgrano.

El cuarto es el riesgo tecnológico y de custodia: hay que entender dónde y cómo queda guardada la clave que acredita la tenencia del token. Si esa clave se pierde, o si la plataforma sufre un hackeo, la recuperación puede ser mucho más compleja que con un activo financiero tradicional regulado.

El quinto, particularmente relevante para desarrollos en construcción, es el riesgo del proyecto en sí: demoras, sobrecostos, o que la obra directamente no se termine.

"Esto no es un riesgo exclusivo de la tokenización, existe en cualquier inversión en desarrollo inmobiliario, pero muchas veces la narrativa tecnológica alrededor del token hace que se minimice", detalló.

En cuanto a qué verificar concretamente antes de invertir, hay algunas preguntas básicas que funcionan como filtro:

_¿Quién es el sponsor o desarrollador, y tiene proyectos anteriores verificables?

_¿Qué regulador, si alguno, supervisa esta oferta? Muchas de estas plataformas operan bajo marcos de excepción para inversores no estadounidenses, y eso reduce las protecciones que un inversor podría dar por sentadas.

_¿El documento legal fue redactado y revisado por estudios jurídicos identificables, o es solo un "whitepaper" de marketing?

_¿Existe un mercado secundario activo, con volumen verificable, o es una promesa a futuro?

_¿Los rendimientos prometidos están respaldados por proyecciones razonables, o suenan desproporcionados respecto al riesgo real del activo?

La regla general, como con cualquier inversión que promete simplificar algo que tradicionalmente fue complejo, es desconfiar de la facilidad excesiva: si comprar un pedazo de un edificio en Miami parece tan simple como comprar un café, probablemente haya letra chica que conviene leer con más atención.

La popularidad del sistema

_¿Creés que la tokenización puede convertirse en una alternativa de inversión cada vez más utilizada en Argentina y qué tendría que pasar para que este modelo se desarrolle localmente? "Mi visión es que sí, es una alternativa que va a crecer, pero probablemente de forma más gradual y menos disruptiva de lo que promete el marketing del sector. Y hay señales concretas de que el terreno se está preparando activamente", avizoró el especialista.

"Por el lado regulatorio, la CNV viene moviéndose rápido. Desde 2025 tiene en marcha un régimen de tokenización mediante un sandbox regulatorio, que originalmente habilitó representar digitalmente fideicomisos financieros y fondos de inversión cerrados con oferta pública cuyos activos subyacentes fueran bienes físicos u otros activos admisibles -ahí entra directamente el real estate-", exclamó.

"Y este año amplió considerablemente el alcance: en junio incorporó también acciones, obligaciones negociables y CEDEARs al universo de valores negociables que pueden tokenizarse, y extendió el sandbox hasta agosto de este año mientras evalúa una segunda fase normativa. Es decir: el regulador no está mirando desde afuera, está construyendo activamente el marco", detalló.

"Ahora bien, para que esto pase de ser un nicho a una alternativa masiva, tienen que darse varias condiciones que hoy todavía no están completas: Primero, tiene que salir del sandbox y consolidarse un marco definitivo, no un régimen de prueba con fecha de vencimiento. Un sandbox le da previsibilidad limitada a un desarrollador que quiere estructurar un proyecto pensando en varios años", opinó.

"Segundo, tiene que resolverse la pata bancaria: hoy el BCRA todavía está definiendo si los bancos comerciales pueden ofrecer custodia y trading de estos activos, lo cual hoy limita que el ahorrista converse con este mercado a través de los canales financieros en los que ya confía, en vez de tener que operar exclusivamente con fintechs o exchanges", continuó.

"Tercero, y esto es más estructural: tiene que aparecer un mercado secundario real con volumen. Hoy en Argentina, como en el resto del mundo, la tokenización todavía resuelve mejor el problema de 'cómo emitir' que el de 'cómo se revende'. Sin un mercado secundario líquido, la promesa central de la tokenización -fraccionar y dar salida rápida- queda a mitad de camino", dijo.

"Cuarto, necesitamos casos de éxito verificables y replicables. El caso de "Espacio Añelo" en Vaca Muerta, aprobado por la CNV este año, es un antecedente valioso porque es de los primeros fideicomisos financieros inmobiliarios de activo único con oferta pública, con tokenización de los certificados de participación prevista. Pero un caso no hace mercado: hace falta que se repita, en distintos tipos de activos y geografías, para que developers, inversores institucionales y el público en general le tomen confianza al modelo", advirtió.

"Y quinto, y esto es un poco menos técnico pero igual de importante: tiene que construirse educación financiera alrededor de esto. Mientras el público general siga confundiendo "comprar un token" con "ser dueño de un ladrillo", va a haber un desfasaje entre lo que la gente cree que compra y lo que efectivamente adquiere, y eso en algún momento genera desconfianza cuando algo sale mal", completó.

"Mi lectura es que Argentina tiene, paradójicamente, un terreno fértil para esto: alta adopción de dólares digitales y stablecoins como cobertura frente a la inflación, un ahorrista acostumbrado a buscar alternativas fuera del sistema bancario tradicional, y un regulador que -a diferencia de otras áreas- está actuando con bastante celeridad", fundamentó el asesor de inversiones en real estate.

"Si esas piezas terminan de encajar, la tokenización inmobiliaria podría convertirse en los próximos años en un canal relevante para canalizar ahorro dolarizado hacia el sector, aunque probablemente conviva con los instrumentos tradicionales -fideicomisos financieros, RG 855/20, REITs internacionales- en lugar de reemplazarlos", dijo.

¿Puede la tokenización convertirse también en una herramienta para que las PyMEs argentinas diversifiquen sus inversiones, accedan a activos en dólares y protejan parte de su capital fuera del mercado local? "Sí, y de hecho creo que es uno de los usos donde esta herramienta tiene más sentido práctico, más allá del entusiasmo genérico que suele rodear al tema", enfatizó.

"Para una PyME argentina, el problema de fondo no es nuevo: tiene capital de trabajo o excedentes de caja que no quiere dejar inmovilizados en pesos, perdiendo poder adquisitivo, pero tampoco quiere ni puede comprometerlos en inversiones ilíquidas a largo plazo, porque en algún momento los va a necesitar para el giro del negocio", ilustró.

"Ahí es donde la tokenización ofrece algo que antes era difícil de conseguir en un mismo instrumento: exposición a dólares, a un activo real como el inmobiliario, y con montos y horizontes más flexibles que comprar una propiedad entera", destacó Belgrano.

Concretamente, para una PyME esto se traduce en varias cosas:

_Diversificación de la caja. En vez de tener todos los excedentes en un plazo fijo en pesos o en dólares parados sin rendimiento, una parte se puede canalizar hacia activos inmobiliarios tokenizados en Estados Unidos u otras jurisdicciones, generando renta en dólares mientras tanto.

_Cobertura frente al riesgo local. Esto es particularmente relevante en Argentina: tener parte del patrimonio de la empresa en un activo dolarizado, respaldado por inmuebles en un mercado con reglas de juego más estables, funciona como cobertura frente a la volatilidad cambiaria, la inflación o cambios regulatorios domésticos.

No es tan distinto, en el fondo, de la lógica de dolarizar caja que ya practican muchas pymes, pero con un activo real de por medio en vez de solo billete o depósito.

_Flexibilidad de montos. A diferencia de comprar una propiedad completa -que inmoviliza un capital grande de una sola vez-, una pyme puede destinar montos acotados y ajustables según cómo evolucione su necesidad de liquidez, sin comprometerse a un ticket fijo y elevado.

Ahora, algunas salvedades importantes para que esto funcione bien en la práctica de una PyME:

_El horizonte tiene que estar bien pensado. Como hablamos, la liquidez de estos instrumentos todavía no está garantizada, así que una pyme no debería volcar ahí fondos que podría necesitar de un momento a otro para pagar sueldos o proveedores. Es un instrumento más apto para excedentes de mediano plazo que para caja operativa del día a día.

_Conviene tratarlo como parte de una estrategia de tesorería más amplia, no como el único vehículo de dolarización. La diversificación tiene que ser también entre instrumentos -una porción en esto, otra en depósitos, otra en otros activos dolarizados- y no solo entre proyectos inmobiliarios distintos.

_Y hay que prestar atención a cómo impacta esto en los registros contables e impositivos de la empresa, porque tener activos en el exterior representados por tokens todavía es un terreno donde la normativa fiscal argentina está poniéndose al día, y conviene asesorarse específicamente sobre ese punto antes de avanzar.

"En síntesis: para una PyME, la tokenización inmobiliaria puede ser una herramienta razonable de diversificación y cobertura, siempre que se use para la porción del capital que efectivamente puede quedar invertida a mediano plazo, y no como sustituto de la liquidez operativa del negocio", concluyó Belgrano.