En el mercado inmobiliario, la nuda propiedad con usufructo vitalicio es una figura jurídica donde la titularidad del bien está separada del derecho a usar y disfrutar del bien de por vida.
domingo 02 de noviembre de 2025
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SUSCRIBITECómo funciona el mecanismo de nuda propiedad con usufructo vitalicio.
Convirtiendo ladrillos en ingresos sin mudarse.
En el mercado inmobiliario, la nuda propiedad con usufructo vitalicio es una figura jurídica donde la titularidad del bien está separada del derecho a usar y disfrutar del bien de por vida.
El nudo propietario tiene la propiedad pero no puede usar ni alquilar el bien hasta que el usufructuario fallezca, momento en que recupera el pleno dominio.
Este tipo de acuerdo puede implicar la venta de la nuda propiedad a cambio de un pago único o una renta vitalicia.
Es común que una persona venda la nuda propiedad de su vivienda, reservándose el usufructo vitalicio para seguir viviendo en ella.
El comprador paga un precio, que puede ser un único pago o una renta mensual hasta el fallecimiento del usufructuario.
Este mecanismo permite al vendedor (usufructuario) obtener liquidez sin tener que abandonar su hogar, mientras que el comprador se beneficia de un precio de mercado inferior.
En una entrevista con Somos Pymes, Mariano García Malbrán, presidente de Keymex Latam y Keymex Argentina, dio detalles de su funcionamiento y su avance en Argentina.
"La operación consiste en vender la nuda propiedad y reservarse el usufructo vitalicio. El propietario transfiere el título, pero mantiene el derecho a habitar, usar o alquilar el inmueble de por vida", describió el especialista.
"Se formaliza por escritura e inscripción registral. El precio reconoce ese derecho de uso: a mayor expectativa de usufructo, menor valor de la nuda propiedad", puntualizó el presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI).
Y aclaró: "Para el vendedor, es liquidez inmediata sin resignar su hogar; para el comprador, es adquirir con descuento un activo que llegará a dominio pleno al extinguirse el usufructo".
¿Por qué es tendencia en Europa? "Porque responde a su realidad demográfica y financiera", explicó.
"Una población envejecida con gran parte del patrimonio en vivienda encuentra aquí una vía ordenada para convertir ladrillos en ingresos sin mudarse", argumentó en ese sentido.
"Del lado inversor, en ciclos de tasas bajas la nuda propiedad aporta rendimiento real y cobertura patrimonial", completó.
Según García Malbrán, el mercado se profesionalizó a través de criterios de valuación consistentes, operadores especializados y aceptación social como herramienta legítima de planificación patrimonial.
"En Argentina el marco jurídico ya permite desmembrar el dominio y registrar la reserva de usufructo. No falta ley; falta escala y estandarización", ejemplificó.
"Con tasaciones serias, contratos claros, pagos bancarizados y una comunicación simple del encuadre fiscal, el instrumento puede expandirse rápidamente", afirmó el experto.
Y aclaró: "Es una solución previsional concreta para adultos mayores y, a la vez, una oportunidad de inversión paciente y bien alineada con el mercado local".
Sobre eventuales reclamos de herederos, la venta con reserva de usufructo es un acto oneroso válido.
Las controversias aparecen cuando hay simulación o precio notoriamente inferior al de mercado.
"Cuando el precio es razonable, la documentación es prolija y los pagos son trazables, esos planteos pierden sustento", indicó el titular de CAMESI.
"La clave profesional es hacer bien la operación desde el inicio: valuación independiente, precio de mercado, escritura precisa e instrumentación bancaria. Con ese estándar, el sistema funciona y se defiende", concluyó.