Después de varios años de caída de precios, escasez de crédito y una brecha importante entre los valores publicados y los de cierre, el mercado inmobiliario porteño comenzó a mostrar otra dinámica.
Por qué el mercado inmobiliario porteño está volviendo a moverse
Crédito, demanda, menor margen de negociación y barrios con potencial de valorización son algunas de las señales.
Hay más operaciones, reapareció el crédito hipotecario y los propietarios ajustaron sus expectativas.
A su vez, los compradores empiezan a asumir que esperar ya no garantiza conseguir mejores precios.
En una entrevista con Somos Pymes, Matías Chirom, cofundador y CEO de Baigun Realty, identificó las señales que permiten leer hacia dónde se dirige el mercado y cuáles pueden ser las zonas con mayor potencial de valorización.
¿Qué cambió en el mercado inmobiliario porteño?
"Estamos atravesando una etapa de recuperación y normalización. Aumentó la demanda, hay más operaciones, volvió el crédito y los propietarios tienen expectativas mucho más realistas", reflejó el especialista.
"Al mismo tiempo, los compradores entienden que el ciclo de baja de precios terminó y que esperar ya no necesariamente significa comprar más barato", ilustró.
Y puntualizó: "También vemos menos margen de negociación. Hoy los precios publicados están mucho más cerca de los valores reales de cierre y, en promedio, las operaciones se concretan con descuentos de entre 3% y 5%".
En relación a la demanda, Chirom remarcó que "el principal motor es el consumidor final. Vemos muchas familias y compradores de primera vivienda que vuelven a tomar decisiones de largo plazo".
"Hay dos perfiles muy claros. Por un lado, quienes aprovechan los desarrollos en pozo para comprar en cuotas y capturar valorización durante la obra. Por otro, quienes buscan propiedades terminadas y todavía encuentran valores convenientes en términos históricos. El crédito hipotecario ayuda a ampliar la demanda, pero el verdadero cambio está en las expectativas", argumentó.
"Después de varios años esperando nuevas bajas, el comprador entiende que el mercado cambió de tendencia y que las mejores oportunidades empiezan a reducirse", detalló.
¿Qué señales permiten detectar un barrio con potencial de valorización?
"No miramos solamente el precio del metro cuadrado", enfatizó el CEO de Baigun Realty.
Y detalló: "Buscamos dónde empiezan a combinarse nuevos desarrollos, inversión privada, mejoras en infraestructura, crecimiento de la oferta gastronómica y comercial, conectividad y llegada de nuevos compradores".
"También observamos dónde empiezan a comprar tierra los desarrolladores. Suelen detectar el potencial de una zona mucho antes que el mercado masivo", esgrimió el experto.
"Otra señal es la diferencia de precios con barrios vecinos ya consolidados. Cuando existe una brecha importante, el mercado tiende a converger con el tiempo", añadió.
El valor promedio de una propiedad terminada ronda entre US$ 2.600 y US$ 2.700 por metro cuadrado. En el corredor norte, en cambio, los valores superan ampliamente los US$ 3.500 por metro cuadrado y en algunos proyectos premium llegan a US$ 4.500 o más.
"La mejor inversión no depende solamente del barrio. También influyen el producto, el momento de compra y la calidad del desarrollo", subrayó en ese sentido.
Si tuvieras que invertir hoy US$ 100.000: ¿Dónde lo harías? "Compraría un departamento de uno o dos ambientes en pozo en Chacarita, por ejemplo, priorizando una buena ubicación y un desarrollador con trayectoria", recomendó Chirom.
¿Y con US$ 200.000? "Evaluaría diversificar entre dos unidades pequeñas o invertir en un proyecto boutique de alta calidad en Núñez, aprovechando la transformación que está generando el desarrollo del ex Tiro Federal y el nuevo polo urbano del corredor norte", afirmó.
"Estoy convencido de que esa zona seguirá consolidándose como uno de los sectores de mayor calidad urbana de la Ciudad y que eso va a impulsar la valorización de los proyectos que hoy todavía se encuentran en etapas tempranas", concluyó.
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